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全景 |
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全景（夜景） |
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住宅棟及び駐車場棟 |
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音楽広場 |
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広場でのイベント |
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十字路側壁面 |
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多目的ホール |
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オープンカフェ |
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(1) 事業のコンセプト |
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沖縄県中部地方の拠点都市である沖縄市の中心市街地に位置する本地区は、戦後米軍嘉手納基地第二ゲートの門前町として発展しましたが、基地経済の縮小や郊外型ＳＣの出店に伴い衰退傾向にありました。また、昭和３６年に都市計画決定された区画整理事業が未整備のため、基盤整備が不十分で老朽化した建物が密集し防災上の課題を有していました。
そこで、本事業は音楽によるまちづくりに資する拠点施設を住宅・店舗等と複合整備することにより、中部地方拠点都市地域の都心核を形成し中心市街地の活性化に資することを目的に実施されました。
音楽によるまちづくりとは、音楽による賑わいの創出、音楽芸能等の観光資源を活用した音楽観光の開発、音楽産業を創出する為の人材育成等を柱とした沖縄市が目指すまちづくりのテーマです。 |
(2) 事業の特徴 |
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●事業の経緯
衰退傾向にあった本地区において、バブル経済崩壊の影響や地権者熟度の課題などから事業化にはなかなか進展しませんでした。そんな中、平成９年度、当時の地域振興整備公団（現都市再生機構）による直接施行を前提とした再開発調査が実施されました。同時期、内閣府が進める基地所在市町村に対する振興施策、通称沖縄懇談会事業の検討もスタートし、平成11年度、音楽によるまちづくりの基幹事業となる「中の町・ミュージックタウン整備事業」が中の町Ａ地区において採択されたことから、事業主体と保留床処分に目処がつき事業がスタートしました。
その後、交渉ホテルの撤退等もあり当初計画案の変更を余儀なくされる難題の数々もありましたが、関係者の努力により平成19年6月無事完成を迎えました。 |
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●権利変換計画
本地区は、権利者の約35％、面積ベースで約67％が借地関係にあり、地主の土地に対する権利意識が強く、一方借地人の権利意識が弱い地区特性を有していました。当初、住宅を有する事業であることから地上権非設定型（法第111条）による権利変換を想定しましたが、従前の借地権価額を十分に得られない借地人の生活再建が困難となるため採用を見送り、地上権設定型（原則型）を採用することとしました。
なお、地上権設定型であるが故に、借地関係に関する各種取り決め（地代変更、地代相殺等）を覚書において整理しています。 |
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●施設計画
本施設は、約１，０００㎡の音楽広場を中心とした施設計画となっています。音楽広場を取り囲む様に１、２階を店舗（一部地階）、３階にはスタンディング時で約1,100名収容可能な多目的ホール、音楽スタジオ等を有する公益的施設を配し、賑わいの創出を図っています。また、施設建築物を大きく３棟（ホール棟、住宅棟、駐車場棟）に分棟化することにより工事費の低減が図られました。 |
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●管理運営計画
当施設における管理運営計画は、大きく３つの業務を前提に検討を行いました。１つ目が、管理組合が行う施設の共用部分の維持管理業務。２つ目が権利者が取得した専有部分である店舗部分の管理運営業務。３つ目が同じく市が取得する専有部分の音楽広場（市が専用使用）、駐車場の管理運営業務です。理想形は、全業務を１社で行うことですが、沖縄市は３つ目の業務については指定管理者制度を活用し民間企業に委託する方針となり、残り２つの業務が課題となりました。当初、両業務とも外部委託を想定していましたが、地権者との勉強会を重ねる中、地権者（法人）自らが運営に携わることで主体性が生まれ、ノウハウ蓄積にもなり長期的には安定経営につながるとの意向から、２つ目の業務は自主運営することとなり、また、1つ目の共用部分の管理についても、同様の趣旨で、管理組合から権利者法人が受託することとなりました。
なお、権利者法人が行う業務に関しては現在㈱日本都市管理が指導業務を受託し運営指導を行っております。 |
事業名 |
中の町Ａ地区第一種市街地再開発事業 |
施行者 |
独立行政法人 都市再生機構 |
地区面積 |
約11,800平方メートル |
総事業費 |
約71億円 |
建物名称 |
コザ・ミュージックタウン |
構造種別 |
ＲＣ造（一部ＳＲＣ造及びＳ造） |
階数 |
地下1階 地上9階 |
主要用途 |
住宅・店舗・公益的施設・駐車場 |
敷地面積 |
約6,100平方メートル |
建築面積 |
約5,150平方メートル（建ぺい率約84％） |
延床面積 |
約17,200平方メートル
容積対象約13,730平方メートル（容積率約225％） |
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コザ・ミュージックタウン 位置図 |
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